Сильные и слабые стороны ипотечных программ

На сегодня отечественные банки, прочие финансовые предприятия предлагают нашим гражданам много различных программ ипотечного кредитования или просто ипотечных программ. Выбор сделать последним довольно не просто, особенно если учесть ответственность такого решения.

При этом необходимо учитывать, что каждый потенциальный заемщик имеет свои индивидуальные запросы, потребности и, конечно же, финансовые возможности относительно погашения кредита. Выбирая ипотечную программу, анализируя ее условия, стоит учесть, что ее разработали люди, разбирающие не только в банковской деятельности, но и психологии людей, потенциальных клиентов данной услуги. Иногда в условиях некоторых ипотечных программ банки указывают удивительно низкие процентные ставки по кредиту. Естественно потенциальные заемщики на это обращают свое внимание, то есть клюют. В действительности же они делают поспешные, часто опрометчивые выводы, бросаясь на подобные предложения. Подобные ипотечные программы только на первый взгляд кажутся привлекательными и лояльными к своим участникам, в действительности же банк компенсирует низкие годовые проценты по такой ипотечной программе за счет ежемесячных комиссионных платежей.

Банки – это далеко не благотворительные организации и здесь на лояльность и тому подобное рассчитывать глупо. Прибыль – главное, что интересует занимающийся кредитованием банк, при этом максимально возможная, то есть банк стремиться заработать на своем клиенте настолько, насколько это практически возможно. Обычно низкие ставки предполагают использование принципа плавающей процентной ставки, размер которой привязан к проценту интереса по депозитным программам, ставке рефинансирования государственного банка, то есть может корректироваться.

Нет причин сомневаться, что привязка ставки по долгосрочным кредитным программам к показателю инфляции является обоснованным и разумным решением, ведь прогнозы на 10-30 лет вперед делать сложно. Отечественные банки подобные программы ипотечного кредитования пока мало практикуют, они до сих пор у нас не популярны, возможно, в будущем все изменится. Отечественные банки не стремятся перед своими заемщиками раскрывать все свои карты, упоминая о возможном переходе на плавающую ставку через пару лет только вскользь, не акцентируя внимание клиента на всех нюансов означенного условия. В других же, более экономически развитых странах, существует специальные механизмы защиты заемщика от подобных внезапных коррекций ставок по ипотечным кредитным программам. Данные механизмы не дают кредитору возможность менять ставку чаще означенного определенного периода (до нескольких лет), при этом существует лимит увеличения ставки по кредиту (например, не более 2%).

Раньше банковские предприятия привлекали немало клиентов, выдавая кредиты в долларах, где ставки были ниже, чем по таким же кредитным программам, только в национальной валюте. Национальная валюта имела привязку к доллару, а потому инфляция и в той и другой валюте находилось примерно на одном уровне. С резким удорожанием доллара ситуация изменилась. Обычно доходы наши граждане получают в национальной валюте, а не долларах, в итоге большинство заемщиков угодили в неприятную ситуацию, то есть они поняли, что валютные кредиты стали для их бюджета далее непосильным бременем. Многие стали требовать от банка реконструкции их кредита, конвертации их задолженности из доллара в национальную валюту, то есть реконструкции ипотечного кредита.

Всем известно, что банки, занимаясь кредитованием, несут тоже определенные риски, ведь нередко заемщики оказываются неплатежеспособными или же просто не желают платить по займу. Банки ведут с такими заемщиками судебные тяжбы, занимаются реализацией залогового имущества, в нашем случае недвижимости. Все перечисленные операции влетают банку в немалые расходы, к тому же залоговая недвижимость может с момента оформления кредита существенно подешеветь. Банки в целях минимизации своих рисков вносят в кредитные программы пункт относительно так называемого первоначального платежа по кредиту. Размер означенного взноса обычно составляет от 25% до 50% от стоимости, приобретаемой по ипотечной программе квартиры или какого либо другого жилья. Первоначальный взнос – это своего рода гарантия для банка, что тот, в случае если квартира даже подешевеет на 25 — 50%, сможет, как минимум вернуть свое. Существуют ипотечные программы, не предусматривающие внесение заемщиком первоначального взноса, правда тогда банк требует предоставить поручителя, который согласится поручиться своей квартирой за платежеспособность заемщика. В результате банк имеет в залоге сразу два объекта недвижимости – квартиру заемщика и квартиру его поручителя.

Не редко отечественные банки в отличие от своих зарубежных коллег, помимо приобретаемой в кредит квартиры заемщика вносят в залог другое его имущество (недвижимость, автомобиль, другое ценное имущество). Иногда в договоре прописывается даже право требовать компенсацию за счет доходов, которые заемщик получит в будущем. Именно поэтому нужно внимательно изучать проект кредитного соглашения, анализировать каждый пункт данного договора, дабы иметь представление касательно степени ответственности перед кредитором, то есть чего можно лишиться в случае неплатежеспособности.

Банки, рассматривая кандидатуры потенциальных заемщиков, внимательно изучают уровень их доходов, стабильность финансовых поступлений в семейный бюджет. Решение относительно выдачи кредита на ипотеку они выносят только после этого, не раньше. Доходов семьи заемщика должно хватать на оплату кредитных обязательств, нормальную жизнь (одежда, питание, транспорт, коммунальные услуги). Обычно банки ставят условие, чтобы доходы семьи заемщика в два раза превышали размер ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Остаток должен как минимум не быть ниже прожиточного минимума для семьи. Примерно по данной схеме и рассчитывается банком максимальный размер кредита, который сможет потянуть заемщик.

При выборе программы ипотечного кредитования целесообразно обратить внимание на схему погашения задолженности. Наиболее популярные схемы погашения – это дифференцированная и аннуитетная система. В той и другой схеме ежемесячный взнос по кредиту дробится на две части. Одна часть покрывает тело кредита, а вторая часть идет на выплату процентов интереса кредитора. При дифференцированной схеме задолженность (по телу кредита) погашается равными частями. Тело кредита сокращается, как и затраты на выплату процентов интереса кредитору. Преимущество означенной схемы в существенной минимизации переплаты по ипотечной программе, а недостаток в существенной нагрузке на бюджет заемщика в первые годы участия в данной кредитной программе.

Аннуитетная система погашения предполагает одинаковый размер ежемесячных платежей по кредиту. Заемщик вносит взносы одинакового размера до факта полного погашения задолженности. В первые годы заемщик погашает в основном проценты по кредиту, а в последние годы действия договора проходит покрытие тела кредита. Преимущество данной схемы погашения в минимизации размера первоначальных выплат, то есть возможность оформить кредит на большую сумму. Основным минусом является существенная переплата по кредиту, а еще такой кредит крайне проблематично рефинансировать, то есть перетащить его в другой банк. В первые годы тело кредита уменьшается медленно, ведь выплаты в основном идут на покрытие банковских процентов, а потому досрочное погашение кредита за счет ссуды, взятой в другом финансовом предприятии, теряет свой смысл.

Выводы следующие – любая схема погашения ипотечного кредита связана со значительными рисками, поэтому необходимо, прежде всего, подумать, насколько необходим ипотечный кредит, можно ли обойтись без него. В случае если помимо оформления кредита иных вариантов нет, можно заниматься выбором банка, оказывающего данные услуги, программы кредитования. Рекомендуется изучить как минимум несколько ипотечных программ различных банков, перед тем, как сделать выбор, при этом не следует пренебрегать мнением квалифицированных экспертов, людей, имеющих определенный опыт (знакомых, родственников). Удачи!

Рубрики
© 2017    www.kreditnews.ru - копирование материалов запрещено.    //    Войти   //    Вверх